亨廷顿中心

亨廷顿中心(亨廷顿中心)的所有者面临着如今的房地产投资者中越来越常见的一种情况:他们拥有市中心首屈一指的办公大楼, 但随着核心定义的演变，时间的推移可能会让它们在市场上令人羡慕的资产地位失去地位. 根据CoStar的数据，大约75%的美国人.S. 办公室存货有20多年的历史了. 亨廷顿中心现在进入了第三个十年.

In 2012, 卡尔顿集团对哥伦布号有三分之二的股份, 俄亥俄州, 财产, 由斯基德莫尔, 奥因斯 & 美林于1984年完工，与海恩斯和另外两名合伙人分享所有权. “他们带着收购市场上最好的资产的想法来了,Dan Eifert解释道, 海恩斯物业管理副总裁. 国会广场对面的37层办公大楼位于国会大厦的中线上. “没有其他建筑有类似的位置. 它拥有最高的市场租金和强大的租赁能力, 此外，它还有一些空位有可能从新租赁中获利.”

尽管地位显赫，但亨廷顿中心在蓬勃发展的市场面临着新的竞争对手. 毗邻哥伦布CBD的新多户住宅和办公建筑提供了供应竞争, 用吸引现代劳动力的便利设施吸引租户的兴趣——这是当今市场吸引和留住人才的关键因素. “该建筑并没有在最高层次上竞争潜在租户，而是选择了次级市场的位置,”Eifert说. “趋势变得越来越明显.”

海因斯团队借鉴了公司的全球战略来应对竞争, 在将亨廷顿中心提升至当前核心AA级标准的同时，未来证明核心资产和巧妙地配置资本以获得最佳回报. 尽管建筑系统和公共空间内部将得到更新, 计划是为亨廷顿中心的租户提供前所未有的体验, 他们的员工和客户.

应用经验

利用其在释放老化核心建筑库存的新价值方面的经验, 海恩斯决定创造充满活力和吸引人的公共空间, 历史上与酒店或住宅物业相关, 对亨廷顿中心的继续发展至关重要吗. “我们的重点是加强人类互动的文化,泰勒·斯蒂尔说, 海因斯在亨廷顿中心的总物业经理. “我们知道，使用我们大楼的人之间的联系对我们的租户基础非常重要, 我们需要确保这种情况继续发生.”

海因斯的垂直整合服务, 行业寿命, 世界各地市场的活跃不仅为亨廷顿中心的转型提供了灵感, 而是让投资者产生信心的权威. “我们借鉴了过去的成功经验来实现租赁速度, 我们预计核心资产重新定位带来的租金增长率和续租率,”Eifert说. “我们通过将这种思维投射到需要更新的老化资产上，为建筑业主增加收入.”

Hines确定了一个保守的入口和大厅作为改造的重点，并提议激活建筑第二层的屋顶空间，作为创建宽敞的租户设施计划的一部分. 卡尔顿和其他投资者同意了, 2016年，他们为这处房产获得了1.4亿美元的再融资，以便将1600万美元再投资于再想象.

高度Amenitized工作场所

今天，亨廷顿中心充满活力. “当你走进大厅时，那栋大楼总是有一种嗡嗡声,迈克尔·科佩拉说, 世邦魏理仕哥伦布办事处董事总经理. “但现在，它是一种可听到的嗡嗡声. 从设计的角度来看，你可以看到他们所做的更多互动，以及他们对建筑设施的分层设计是多么的周到.”

大厅有两层活墙，是美国最大的活墙之一. 覆盖在8,500株植物，含水350加仑, 活动的墙壁被六个嵌壁式的长椅打断，它们组成了一个新的区域，促进租户的合作.

“我们改变了街景, 游行和大堂的体验将更加敏感和吸引人,斯蒂尔说:“. “入口自动扶梯两侧的绿色墙壁提供了这种巨大的自然注入, 当你进入大楼时，一个10层的中庭就会打开，那里有一个高度雕塑般的抛光黄铜礼宾台. 它创造了一种到达的感觉，不像一个精品酒店大堂.”

大楼顶部的升级也同样引人注目. 长期空置的36层被改造成了一个名为“地平线”(The Horizon)的舒适空间.“充足的座位, 一个酒吧, 四个灵活的会议室组成4个,面积达000平方英尺的休息室，只对租户开放.

地平线之外是一个屋顶露台，有度假风格的座位和哥伦布市中心和西奥托滨河的最佳景观. 高出地面500多英尺, the terrace is the largest of its kind to be constructed at that height; users are sheltered from high winds by an engineered glass and metal wind wall.

投资回报

“亨廷顿中心可能是一项资产中嵌入式设施最多的, 从一层最好的当地咖啡店之一到令人印象深刻的屋顶体验,”Copella说. “我认为，正是这些触动真正提升了租户的整体体验.”

租户反映公共区域使用率很高. “在夏天, 我早上会去阳台上回复邮件,比尔·诺兰说。, 巴恩斯管理合伙人 & Thornburg LLP，长期租户. “在36岁之前，我也和公司以外的人开过很多会. 我还喜欢你可以在街边买咖啡，然后把它拿到画廊层的座位区. 我们经常这样做.”

早期的租约续订查询表明，翻新已经阻止了租户的流失. “租金仍然是租赁话题的一部分, 但现在更重要的是“这栋大楼能为我的公司做些什么，帮助我吸引和留住优秀的人才。,“说Copella. “这就是亨廷顿中心真正在竞争中脱颖而出的地方.”